一、房地产基础专业知识
1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；
b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；
c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；
d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；
4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：
a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；
b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；
6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：
a、开发利用：生地和熟地；
b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：
a、土地开发；
b、房屋建设、维修、管理；
c、土地使用权的有偿划拔、转让；
d、房屋所有权的买卖、租赁；
e、房地产抵押贷款；
f、房地产市场；
9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
10、房地产市场：
a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）；
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租赁（二手房）；
房地产市场结构善一览表：
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11、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
12、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
13、订金：不能担保债权人的作用，能返还。
14、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
15、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。
16、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
17、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。
18、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。
19、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。
20、SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。
21、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。
22、一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。
23、分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。
24、银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。
25、公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；
26、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2%、非普通住宅：4%）。
三、房地产开发相关知识：
1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
2、土地开发：将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。
3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。
6、能源系统：包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。
7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。
8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。
11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。
法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。
经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。
四、其它内容须知：
1、办理银行按揭合同需出示：
1）个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明；
2）首期购房款（不低于30%，二次购房者首付不低于40%）购房人已付购房款收据原件及复印件；
3）购房者或配偶单位的工资收入证明；
4）与开发商签订的购房合同；
5）开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款；
6）个人住房借款合同，借款借据；
7）委托银行扣收购房房款协议书；
8）住房抵押承诺书；
9）贷款申请书。
2、办理银行按揭需交的费用：
1）保险费（保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额）（交保险公司）；
2）抵押费，贷款额3‰（交房地产局）；
3）律师见证费，贷款额1.8‰（交律师事务所）；
4）备案登记手续费，每份合同20元（交房地产局）；
5）印花税，每份合同10元（交房地产局）；
6）按揭资料费，每份合同40元（交银行）；
3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金账户内的存储余额。
1）职工购买、建造、翻修、大修自住住房；
2）职工离、退休时；
3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
4）户口迁出所在的市、县或者出境定居的；
5）偿还购房贷款本息的；
6）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
4、公积金贷款是有限额规定的：
1）贷款额不能超过25万元的最高上限；
2）贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍；
3）贷款额不能超出总房款的70%；
5、预售房的条件：
1）土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；
2）取得建设用地规划许可证；
3）投入工程总建设资金达到20%以上（不含土地出让金）；
4）施工进度已明确，交房日期已明确；
5）竣工验收前；
五、附加内容（房地产营销培训基础知识）：
1、房地产销售行业：
它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。
2、有正确的价值观：价值观—信念—期望—态度—行动目标
3、行动过程：执行—核心价值—中程目标—短期目标—每日工作计划
4、忌语：大概不能肯定的语言
五声四语：迎客声—称呼声—致谢声—送客声
反对四语：蔑视语—烦躁声—否定语—斗气语
5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；
6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。
7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。
分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80%，价格高；次级商圈：拥有客户占20%；
边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。
8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
IRS：商业饱和度
C：主要客户指数
RE：每一个顾客平均购买量
RF：商圈内的经营面积
IRS=（C*RE）/RF
9、严重影响房地产价格因素：
1）价格组成=土地成本价格 建安成本 利润 管理费用（国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规）；
2）影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制；
3）影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构；
4）多层：7层以下，金三银四铜五六；高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好；
5）影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位（业态定位）、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积（面积小、面积消费群体多，价格高）、楼层、铺型（柱、开间、阻挡）、配套设施。
10、递名片技巧：
1）当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度；
2）当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你；
11、递资料准确时间：
1）当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解；
2）当你递名片时，一起递给他；
3）如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他；
12、市场调查目的，其实反映市场现状：
1）了解竞争楼盘；
2）了解消费需求；
3）了解消费行情；
4）为策划、销售提供依据
具体调查内容：
a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电
梯、空调、水电表）、装修、物业管理、经营时间；
b）配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套；
c）价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格（临街与内街价格）；
具体调查方式：问卷、街访（入户走访、单层、左手入门、双手右手入门）、专家访谈、市场客户访谈；
具体调查对象：市场、商场、专业街、步行街、专卖店
具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通（人流、车流、公交车、长途车）
13、风水与房地产营销：南向房间特征（通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉）。
风水宝地：依山伴水，龙脉（建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北；阳：山之北、水之南；龙椅之地：绿色是生命色；中纬度：夏吹东南风、西南风）
14、建筑颜色：红色—象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。
15、使用率=使用面积/建筑面积
小高层的使用率小于多层：60-70%
高层的使用率小于小高层：80%以上
写字楼的使用率小于高层：50-60%
16、产权证：土地使用证、房产证（集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租）。
17、绿化：是生态内的非常小的一个方面。
环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。
18、价格：昂贵、便宜
1）加权比较法：在价格上及对手比较加X%或减X%，不超过1；如对方1000元/㎡ 1000元/㎡*10%=1100元/㎡；反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡；
2）盈亏平衡法
3）经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价（作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有
品牌价值的空间）、目标价格（自我实现的价格）。
19、价格构成：
1）土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费（了解地质结构）；
2）公共基础设施费（统称土地成本）；
3）建安成本（土建成本）；
4）管理成本（包括营销预算成本）；
5）融资成本（利息）；
6）税收费用；
7）利润；
20、销控：
内部认购：二八理论：好5%、次15%、差80%；三七理论：好10%、次20%、差70%；
公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。
包括：强销期（寻找热销势头）、持销期（也叫调整期，合理安排）、冲刺期、扫尾期。
21、建筑品质：
1）施工方的资质；
2）图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究；
3）建筑材料：质量好坏，是否环保产品？
22、金字塔型：
小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色；
营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与其接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。
23、项目定位：了解最大化的消费群体—再了解消费型态—得出需求—市场产品
24、国家标准容积率：
1）别墅1-0.8，一般是0.8; 2）高档小区2-2.5;
3）中档小区3；4）低档小区4；
一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好；
二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好；
三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差；
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豹猫产房怎么做 豹猫产房做法你必须知道的！
豹猫产房需要舒适
产箱门要有 7—8 厘米高的门坎，可防止仔猫跑出产箱产箱内壁要光滑，木制产箱钉子头不能露在外面，以防划伤仔猫和母猫皮肤产箱或产窝底部铺垫棉絮、破衣服等，但铺设要平整，以防仔猫乱拱，钻入夹层而造成死亡，冬季要铺厚一点。为了冬季保温，可同时在离产箱上方不低于一料的高处悬挂一红外线灯。豹猫产房需要通风
产箱顶部最好做活动盖子，能自由们开，以便可随时观察到母猫或仃猫的动静产箱或产窝)、认放置在安静、稍暗、冬暖夏凉的地方，产箱应用砖头或木块适当垫高，以便通风和保持产箱干燥。豹猫产房需要选择地点
当产箱准备就绪，可将母猫领进产箱。如果它选择其他地方，可将产箱搬到那里。如果它躲开你制作的产箱，可在它选定的地点上，铺放用后即可丢的衬垫，在上方安装一红外线灯。豹猫产房需要尽量安静
豹猫在选择产房应该尽量保证安静，尽量不能让其他陌生人或者动物靠近，否则容易对母猫心里产生焦虑情绪。
茶杯猫产房怎么准备 茶杯猫产房准备教程
茶杯猫产房怎么准备?母猫生产需要为它准备一个大且干净的箱子作为产房和育婴室，避免温度和湿度大幅波动，保持周围环境安静。
在预产前1-2周， 主人应为猫准备好产箱或产窝，以防产期提前时措手不及产箱或产窝可用木板钉制，或直接用硬板纸箱和竹筐代竹、产箱的大小因猫的个体而定，以猫能伸开四肢躺卜并留有-定的空隙为好。
产箱门要有 7—8 厘米高的门坎，可防止仔猫跑出产箱，产箱内壁要光滑，木制产箱钉子头不能露在外面，以防划伤仔猫和母猫皮肤产箱或产窝底部铺垫棉絮、破衣服等，但铺设要平整，以防仔猫乱拱，钻入夹层而造成死亡，冬季要铺厚一点。
为了冬季保温，可同时在离产箱上方不低于一料的高处悬挂一红外线灯。
产箱顶部最好做活动盖子，能自由们开，以便可随时观察到母猫或仃猫的动静产箱或产窝)、认放置在安静、稍暗、冬暖夏凉的地方，产箱应用砖头或木块适当垫高，以便通风和保持产箱干燥。
当产箱准备就绪，可将母猫领进产箱。如果它选择其他地方，可将产箱搬到那里。如果它躲开你制作的产箱，可在它选定的地点上，铺放用后即可丢的衬垫，在上方安装一红外线灯。
另外，还应准备一些灭菌纱布，消毒用药棉、碘酒、剪刀等川品，以备分娩助厂时使用。
降低房地产持有成本（房地产建筑减碳需破局四大痛点）
从我国提出2030年“碳达峰”及2060年“碳中和”的目标后，如今已满两年。作为“碳排放大户”的房地产建筑行业，过去几年，在减碳方面的政策、标准、技术等领域做了哪些工作？取得哪些进步？又存在着哪些难点与痛点？
根据中国建筑节能协会发布的《2021中国建筑能耗与碳排放研究报告》显示，2019年，我国建筑全过程碳排放总量为49.97亿吨二氧化碳，占全国碳排放的比重为50.6%。可见，实现“双碳”目标，房地产建筑领域是至关重要的一环。
在政策支持下，各大城市以及企业积极探索碳中和社区、近零碳排放区的建设与改建。图/IC photo
这两年来，我国住建领域从上至下、从政策指引到具体实践层面，积极持续推动节能降碳、绿色转型。
在政策方面，2021年10月份，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于推动城乡建设绿色发展的意见》。今年3月，住建部发布《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》，明确提出九大任务和具体目标，包括到2025年，完成既有建筑节能改造面积3.5亿平方米以上，建设超低能耗、近零能耗建筑0.5亿平方米以上，装配式建筑占当年城镇新建建筑的比例达到30%。
今年4月，国标《建筑节能与可再生能源利用通用规范》实施，明确要求新建、扩建和改建建筑以及既有建筑节能改造均应进行建筑节能设计。
6月30日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委联合印发《城乡建设领域碳达峰实施方案》，提出2030年前，城乡建设领域碳排放达到峰值的总体目标，并从全面提高绿色低碳建筑水平、推进绿色低碳建造、构建绿色低碳转型发展模式等多方面给出了降碳路径。
除了政策支持外，各大城市以及企业在低碳建筑方面，积极探索碳中和社区、近零碳排放区的建设与改建，诸如在北京副中心，建成一批近零碳排放楼宇、社区和园区示范项目，其中建成全国能源行业首个近零碳（能耗）项目——副中心智慧能源服务保障中心，综合能耗降低超过70%。在上海，首个零能耗建筑试点项目——“上海璀璨城市综合楼”，能源补充来自于光伏屋顶和幕墙，实现发电量和用电量自给自足。在深圳，率先探索建设近零碳排放区试点，大梅沙社区成功入选首批试点项目清单。此外，张家口低碳奥运赛区和雄安新区“近零碳区”开展试点。
从企业层面来看，对于绿色低碳建筑的探索已有多年，多家房企从建材安装、施工技艺、技术创新、运营体系等多维度，打造绿色建筑、智慧建筑、低碳建筑等等。随着“双碳”目标的提出，越来越多的房企在ESG报告中披露节能减排等方面的做法、成效。同时，部分企业走在减碳领域前列，全面推广绿色建筑、研发并落地超低能耗建筑、打造绿色供应链。
仲量联行零碳研究中心首席分析师、战略顾问部董事张宇对新京报记者表示，目前房企的减碳行动是在以往已实施的节能技改工作基础上向低碳化过渡，节能降耗和绿色低碳技术两者结合，同步推进。同时，上海、深圳等地开始探索建筑运行阶段碳市场交易机制，以碳资产为基础进行交易和创新的一系列管理行为，将为行业带来新的增长点。
虽然房地产建筑领域在逐步推进减碳工作，但仍有很多挑战，诸如标准不统一、实际进展缓慢、新技术成本高等痛点。
张宇进一步表示，综合考虑房地产建筑行业的宏观周期及特性，其“投-融-建-管-退”各环节仍处于向绿色低碳转型的初期，存在盈利模式不明晰、政策力度不足、技术壁垒高等挑战，因此大家尚处于观望阶段，相关低碳实践和举措并没有大规模进场。从趋势来看，房地产行业的低碳之路还有很长，需要更多科学性的规划、系统性的组织、前瞻性的部署以及政府、企业、行业组织、技术力量各方的协同发力。
房地产建筑排碳、减碳数据
新京报制图/许英剑
痛点1
标准不完善 跨部门协作待提升
“双碳”目标下，建筑领域节能减碳配套政策也相继推出，除了住建部外，国家发改委、国家能源局、生态环境部等相关部门也都发布了相关文件，分别从土地利用、城市规划、环境评估、运营管理等环节加强了与建筑相关的碳排放管理举措。不过，在友绿智库创始人、中国建筑节能协会低碳健康地产专业委员会秘书长黄俊鹏看来，目前建筑减碳有多头管理的迹象，虽然以生态环境部为主导，但是还至少与4个政府部门相关，各部门之间亟待建立协调机制。
房地产建筑行业的碳排放管理体系有待改善。黄俊鹏表示，我国的房地产建筑业“碳中和”工作尚处于起步阶段，碳排放具有总量大、强度大、运行阶段占比高以及间接碳排放占比高、责任主体分散等特点，建筑全生命周期的碳排放量涉及不同部门，若缺乏部门间协调，将会导致碳排放重复计算。因此，需建立跨部门协作机制，明确碳排放总量和减排责任划分。
除了管理机制外，在碳排放标准方面，当前国标GB51366提供了建筑全生命周期碳排放的计算方法，但将建筑建造阶段的碳排放和运行阶段碳排放合在一起考虑的方法却不符合当前建筑碳排放多头管理的现实，不利于发挥建筑规划、设计、建造和运行管理各环节责任主体的积极性。要解决建筑全生命周期的碳排放仅靠这一个标准肯定是不够的，建筑节能低碳建设和运行的标准体系亟待完善。
众所周知，碳排放核算是做好“碳达峰”“碳中和”工作的重要基础，是制定政策、推动工作、开展考核、谈判履约的重要依据。
黄俊鹏认为，目前，我国的建筑碳排放标准完备度不足，碳排放核算方法、信息披露、抵消机制相关标准亟待统一；其次，技术成熟度不高，缺乏权威的、公共的建筑碳排放计算平台，部分材料缺碳排放因子；市场健全度较差，建筑运行阶段碳市场交易机制亟待建立。
此外，“双碳”目标提出以来，厦门、深圳、珠海、成都、武汉、黑龙江、重庆等地区试点建设近零碳排放区。但是该领域并没有统一的国家标准，且各地评价标准不一。
业内人士建议，近零碳排放区不仅要有统一的国家标准体系，更要结合各地的实际情况，诸如不同区域经济发展水平、低碳发展进程、气候特征等，制定具有可操作性的评价标准与建设指南。
痛点2
技术应用不充分 成本相对较高
房地产建筑领域的减碳工作横跨建材生产与运输、建筑施工、建筑运行以及建筑拆除的全生命周期。虽然“双碳”目标提出才两年，但是我国在节能减排等实质减碳方面的技术已经探索多年。
诸如在建材生产过程中，可以使用替代燃料、发展低碳水泥、氢能炼钢等途径进行减碳。虽然建筑建造施工环节排碳量占比很少，但是装配式建筑的施工技术能够减少施工现场材料浪费和能源消耗，提高工作效率。在更为关键的建筑运维环节，降低运行能耗是关键，建筑楼宇的智能化以及光伏建筑一体化发展迅猛。
但即便如此，建筑领域减碳仍面临技术应用不充分、成本相对较高等问题。
黄俊鹏透露，目前很多新技术尚处于研发期、试用期，不是很成熟，大家不太敢用。比如二氧化碳矿化混凝土技术，通过将工业排放的二氧化碳与早期水化成型后的混凝土中胶凝成分和其他碱性钙、镁组分之间形成矿化反应，在混凝土内部孔隙和界面结构处形成碳酸盐产物，并通过填充效应、界面过渡区消除效应和产物层效应等实现混凝土的强度和耐久性改善，同时达到碳固定的效果。但是，大家比较担忧其结构的安全性、承压能力是否可行。
新技术成本较高，也会影响广泛推广和使用。“我们在给很多房地产和建材企业制定碳达峰行动方案或者碳中和战略规划的时候，发现技术是一大痛点，无法给他们提供经济效益较高的减碳技术。以光伏为例，光伏在应用层面虽说相对10年前已经很便宜了，但是相对其它被动节能技术而言仍有较大的增量成本，而其实际发电量不大、季节性和波动性等特征，导致其可用性不大，如果无法并网，就大大降低了建筑光伏的经济价值。”黄俊鹏如是说。
不过，在黄俊鹏看来，随着技术的广泛应用，新技术成本会逐渐下降。比如，被动式建筑中的三玻两腔节能窗，最开始只能依靠进口，价格很高，现在已经基本上实现全国产化，价格已经大幅下降。不过，当前规模不够大，高性能节能窗还有一定的降价空间。“成本随着规模的增加，会慢慢降下来。比如日本大力推广的家庭氢燃料电池，其热利用效率高达95%（普通热电厂仅为45%左右），而价格已从推广初期的数十万人民币，降到目前6万元左右一套。”
此外，客观来看，降低新技术成本也面临着另外一个现实挑战——目前我国的房地产已经逐渐进入存量时代，新建建筑规模的增长有限。“可能不一定能够像前几年那么快速、规模化的应用技术，成本下降速度会比较慢。”黄俊鹏表示。
痛点3
房企减碳动力不强 市场需求有待激发
“双碳”目标提出以来，具体到企业的实操环节，减碳意愿如何？
友绿智库根据企业官网以及ESG报告等公开资料整理的一份数据显示，2022年，新增7家房企参与碳披露，销售额百强房企仅9家暂无碳数据。这意味着房企主动披露碳排放数据的意识增强。
“比较领先的房企已经在开始做碳规划。我们今年立项的房企碳中和评价导则标准，现在参与的房地产公司已有30多家，都很积极，说明大家十分关注减碳这件事。”黄俊鹏如是说。
张宇也表示，大多数房企的减碳意识本身还是非常强的。自“双碳”成为国家政策以来，仲量联行也接到了非常多来自于开发商的低碳转型顾问需求。
不过，具体的推动进展与落地实施又怎么样呢？
张宇认为，落到实施与结果本身，真正的落地执行者却屈指可数，“很大程度上，还是因为技术以及盈利模式的问题。企业除了需要肩负可持续责任的同时，还要肩负巨大的经营压力。”
的确，目前由于行业遭遇现金流阵痛，“活下去”与“保交楼”成为房企最主要的任务，而并未被要求强制执行的减碳，被排在了后面。黄俊鹏透露，去年与一家房企签订了碳盘查合同，包括技术路径的规划和设计，但对方今年表示，短期之内都没有任何合作想法，目前最大的事情是楼盘交付。
除了技术成本以及企业自身的现金流外，对企业减碳的激励机制不够以及消费者低碳意识缺乏，也让开发商没有很大的动力去推进减碳。“驱动房企主动减碳，更多需要的还是社会面低碳意识整体提升，包括政府政策、行业标准以及大众意识的觉醒。只有消费者认可了低碳的价值，传导机制才会驱动开发商有更大作为。”张宇如是说。
比如在消费者意识层面，“他们目前需要的是一个房间明亮、四季温暖、健康舒适的房间，但是低碳房子是一个碳排放很低的节能房子，甚至可以没有空调，少开空调仅靠运行新风系统就能维持较为稳定的室内热湿环境。供应与实际需求之间，并不是很匹配。市场的需求需要去激发，需要去教育消费者能够主动优先地选择低碳产品。”黄俊鹏表示，消费者低碳意识的培养，需要政府投入大量的时间、精力去进行教育。
痛点4
资金需求大 盈利模式有待破局
实现“碳中和”需要海量的资金投入，多家机构研究后均认为，其投资规模在百万亿级。国家发改委价格监测中心的研究认为，我国要在2060年前实现“碳中和”，需要在新能源发电、先进储能和绿色零碳建筑等领域新增投资139万亿元。
而在房地产建筑领域，如果根据建筑占全国碳排放约一半的比重粗略计算，在2060年之前，其减碳投资资金需求量也不少。如果仅靠政府补贴，远远不够且无以为继，持续不断的金融创新，是满足资金缺口的关键。
张宇建议，以绿色金融赋能房地产资产管理，从市场端促进更多房企实现绿色转型。目前国内各类绿色金融标准均逐步将绿色建筑建设、绿色建材生产、绿色建筑购买和既有建筑节能改造等纳入绿色产业支持范畴，同时以绿色信贷、绿色债券为代表的金融产品在绿色地产融资方面也取得了一定进展。
从市场破局来看，据中指研究院统计，2021年，房企共发行绿色债券总额约608.98亿元，同比增长1倍。2022年，境内绿色债券发行规模飙升，其中房企绿色债券发行总额为160.88亿元。
除了金融服务支持外，还需要撬动更多的社会资本，运用市场化机制，打通盈利模式。
值得关注的是，过去几年一种新的融资模式在公共建筑乃至写字楼、酒店的节能改造领域兴起——“合同能源管理”，即节能公司与甲方签订合同，节能改造费用由节能公司全部承担，甲方无需出资。节能改造后，节约下来的电费、气费等由甲方和节能公司进行分成。甲方既不用出资又能赚钱，社会资本又打通了盈利模式实现闭环管理。
不过，在黄俊鹏看来，“合同能源管理”在实际执行中有大量的不确定因素，诸如疫情下商场停止营运，则会导致合同履行受到影响。如何解决？黄俊鹏认为，需要推动建筑减碳立法，同时通过市场机制鼓励企业减碳。
新京报2022年10月11日零碳周刊《“碳排放大户”的减碳之路》。
新京报记者 段文平
编辑 杨娟娟 校对 付春愔
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